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房企排行榜單“亂飛” 背后有“錢”

發布日期:1970-01-01

幾家機構發布的房企榜單數據、排名“打架”;業內人士稱,融資趨緊,房企更依賴排行榜,合作費用影響排名


時至年中,各大房企官方銷售數據陸續出爐。然而,各大機構的排行榜數據卻出現互相“打架”的情況,甚至一家企業的排名相差數十名,而銷售額的統計差額也竟然達到百億。那么,這些宣稱客觀公正的房企銷售排行榜單真的“客觀公正”嗎?


錯位 同一房企不同排名相差十幾位


記者選取了業內較為知名的三家第三方統計機構進行對比,分別為易居企業集團(下稱“易居”)下屬的克而瑞研究中心、中國指數研究院和億翰智庫,發現三家機構發布的榜單存在著較大差異。


與以往不同的是,很少有爭議的排行榜前10位的房企排序也出現了“打架”的情況,中國指數研究院和億翰智庫的第十名為華夏幸福(825億元),而克而瑞研究中心則為華潤置地(852億元)。


值得注意的是,克而瑞研究中心將流量銷售額和權益銷售額分列,分列之后的結果是在權益銷售額排名上,恒大以2891億元取代碧桂園2813.7億元成為榜首。


而據碧桂園公告披露,2018年前六月,合同銷售金額約4124.9億元,其中歸屬本公司股東權益的合同銷售金額約3108.2億元。而這一數據與易居權益銷售額排行榜的數據有較大出入,正是這一出入決定了榜首花落誰家。


除了前十名外,單個房企的銷售額也不盡相同。非上市房企新力地產在中國指數研究院統計中銷售額為260億元,在其他兩家排行的數據為330億元;正在赴港上市的美的置業銷售額在克而瑞研究中心為371億元,其他兩家則為391億元。


同一企業的排名在不同榜單中也出現較大的差距。例如,新希望地產在克而瑞排名中為85位,而在其他兩家的排名均為71位。金融街在億翰智庫排95位,在克而瑞排88位。信達地產在克而瑞排名為89名,在億翰智庫為100名。


三家排行榜差異最大為排行榜后20名(第80至100名)排位幾乎完全不一致。既然是宣稱公開客觀的統計數據,為何三家榜單有如此大的差異呢?


其中一位機構負責人向記者稱:“我們的數據來源自簽約合同,各家機構統計數據的口徑不一樣,會出現略微差異。因為公布時間早于企業公告,也會與企業的公告出現數據出入。”


雖然統計口徑會造成誤差,但差異額從幾億至百億,這背后是否還有其他的原因呢?


幕后 合作費用從幾十萬到百萬不等


記者從房企層面獲悉,第三方榜單發布機構通常會與房企進行合作,而合作費用關聯到排名的高低,而這已經成為業內公開的“秘密”。


一家房企集團品牌的負責人向記者透露:“尤其是中小型房企,更看重榜單的排名,是否能進前100名,是否能進前50名,合作費用都是百萬起步。”


多家房企的品牌負責人也向記者證實,機構和房企之間存在合作。


易居在日前赴港上市的招股書中提到:“我們的客戶主要為中國房地產開發商,我們過往絕大部分收入來自該等客戶”。


其中,今年上半年被易居在權益銷售額上排名第一位的恒大就是易居的單一最大客戶。從2015年至2017年,易居來自恒大的收入分別占總收入的22.3%、26.9%、35.1%。


盡管收入來源來自于開發商,但是易居同時強調:“我們努力出具客觀、獨立的報告和排名,且不會因企業入選我們的報告和排名收取任何費用。我們在完成報告或者排名后提供增值服務,由此測評及排名服務獲得收入”。

對此,業內人士透露,排行榜本身或許不直接收取費用,而這些后續的增值服務卻與排行榜緊密關聯。


據悉,易居旗下擁有三大業務體系:一手房代理服務、房地產大數據及咨詢服務、二手房經紀平臺等。其招股書中稱,三大業務互為補充,形成強力的業務協同效應。在一手房代理和二手房經紀平臺服務的經營過程中,可以收集并充實易居的大數據庫;大數據庫數據量越大,就越有利于易居為客戶提供更好的大數據服務和咨詢服務;易居利用大數據能力,為地產商客戶提供市場研究報告、定位分析及可行性研究等各種服務。


據業內人士透露,在合作中,易居往往會將排行榜、研究報告、代理業務甚至商學院等“服務”進行“打包”銷售,不僅如此,有的服務內容并非企業所需求的,而是不得不接受的“攤派任務”。


不僅是易居,上述機構在排名中都存在“合作費用”。一位房企品牌向記者透露:“中國指數研究院的合作費用也是依據服務內容不同,從幾十萬到百萬不等。”此外,“合作費用連年上漲,尤其是易居的費用,相比去年已經翻倍。”


目前,越來越多的機構看到排行榜背后的“生意經”,各式各樣的排行榜也層出不窮。


心態 開發商:無奈?依賴?


那么,房企為何如此依賴于排行榜單呢?


某一小房企品牌負責人稱:“在融資趨緊的背景下,許多銀行、評級機構都只對大型房企、品牌房企融資,而評判指標就是排行榜。”


中原地產首席分析師張大偉稱:“資金鏈是房企經營的重要命脈,越來越多的房地產企業在今年面臨融資難題,其中最大的問題在于資質不符。金融機構內確實存在著一份‘白名單’:行業排名、開發經驗、信用記錄這些都是重要的考量標準。其中行業規模和排名至關重要,這對于處于末端的中小型房企而言壓力巨大。同樣30強、50強、100強都是門檻。但是,規模的提升并非一朝一夕,而如何在短時間內提升行業排名來解決融資難題?部分融資需求大的中小型房企開始尋求捷徑,買一家或者幾家排行榜成為主流選擇。”


不僅如此,在融資、上市的關鍵節點,排行榜的重要性不言而喻,其背后更代表著資本市場的認可。


那么,金融機構的認可就成為排行榜的競爭力來源。業內最負盛名的排行榜發布者易居在招股書中就明確表示,除了主要客戶開發商之外,其客戶還包括使用房地產大數據和咨詢服務的銀行、投資者、政府和非營利機構。


最為重要的是,易居指出“我們領先的開發商排名亦被上海證券交易所和深圳證券交易所作為篩選國內公司債券發行人的標準之一。”


此外,易居還與中國房地產業協會合作共同發布的中國地產企業測評榜,而后者是在我國民政部注冊登記的具有法人資格的社會團體,業務主管部門是住房和城鄉建設部。對于易居來講,與中房協的合作無疑為其排行榜的發布做了“背書”。


由于利益牽扯廣泛,在采訪中,多家房企負責人也表示:“應對各種排行榜,我們也很無奈”。


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